【2026年最新】親から住宅ローン資金援助の贈与詳細｜贈与税非課税枠の手続きを4ステップで解説

親からの住宅資金贈与で最大1,000万円が非課税になる特例の全容

親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける際に活用できる「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」は、一定の要件を満たすことで最大1,000万円までの贈与が非課税となる制度です。

この特例を最大限に活用するためには、制度の期限と適用要件を正確に理解することが重要になります。

この制度は、住宅購入における自己資金の負担を軽減する大きな助けとなりますが、自動的に適用されるわけではありません。

期限内に所定の手続きを完了させることが、非課税の恩恵を受けるための必須条件です。

2026年12月31日までの期間限定措置

この非課税特例は恒久的な制度ではなく、2026年12月31日までの贈与に適用される期間限定の措置です。

当初は2023年末までの予定でしたが、令和4年度の税制改正により3年間延長されました。

この期限は贈与契約を締結する日を基準とするため、住宅の引き渡しが翌年になったとしても、2026年12月31日までに贈与契約を結んでいれば特例の対象となります。

住宅購入を検討しており、親からの資金援助を視野に入れている場合は、この期限を念頭に置いて計画を進める必要があります。

通常の贈与税との違いと制度の目的

「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」は、年間110万円まで非課税となる通常の贈与（暦年贈与）とは異なり、住宅取得という特定の目的に限定された特別措置です。

この制度の目的は、若年層や子育て世代の住宅取得を後押しし、親世代が保有する資産を早期に次世代へ移転させることで、経済の活性化を促すことにあります。

暦年贈与の非課税枠が年間110万円であるのに対し、この特例では最大1,000万円という大きな非課税枠が設けられている点が最大の違いです。

住宅取得という特定のライフイベントに際して、暦年贈与とは比較にならないほどの大きな節税効果を得られる点が、この特例の価値といえます。

なぜ贈与税額が0円でも申告が必要なのか

この特例の適用を受けるためには、贈与税額が0円になる場合であっても、必ず税務署への贈与税の申告が必要です。

非課税の特例は、納税者が自ら申告手続きを行うことで初めて適用が認められる制度であり、自動的に適用されるものではありません。

申告期間は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までと定められています。

万が一、申告を忘れてしまうと、特例の適用が受けられなくなり、本来支払う必要のなかった高額な贈与税に加え、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため注意が必要です。

暦年贈与110万円との併用による節税効果の最大化

この特例の大きな利点は、年間110万円までが非課税となる暦年贈与の基礎控除と併用できる点です。

二つの制度を組み合わせることで、非課税で受け取れる贈与額を増やすことが可能です。

例えば、省エネ等住宅の購入にあたり、父親から1,110万円の資金援助を受けた場合、特例の非課税枠1,000万円と暦年贈与の基礎控除110万円を適用することで、贈与税額は0円になります。

両制度を併用することで、住宅購入時の自己資金を計画的に増やし、税負担を最大限に抑えることができます。

【2024年最新】住宅取得等資金贈与の非課税限度額と適用要件

この特例を適用するには、贈与を受ける人（受贈者）と取得する住宅の両方で、国が定めた要件をすべて満たす必要があります。

住宅の性能によって非課税となる金額が異なり、要件を一つでも満たさない場合は制度を利用できません。

この制度を最大限に活用するためには、贈与を受ける人、資金を贈与する人、そして対象となる住宅の各要件を正確に理解し、事前に確認することが不可欠です。

【一覧表】住宅性能で変わる非課税限度額-省エネ等住宅は1,000万円

非課税となる金額の上限は、取得する住宅がどの基準を満たしているかによって変わります。

質の高い住宅と認められる「省エネ等住宅」は非課税枠が1,000万円と大きく、それ以外の一般住宅は500万円となります。

自分が購入を検討している住宅がどちらの区分に該当するかは、省エネ性能の証明書などで確認できます。

新築の場合はハウスメーカーや工務店、中古住宅の場合は不動産仲介会社に問い合わせることで、正確な情報を得ることが可能です。

令和6年度税制改正による省エネ等住宅の要件変更点

省エネ等住宅とは、断熱性能や耐震性、バリアフリー性能などが一定の基準をクリアした質の高い住宅のことです。

令和6年度の税制改正により、省エネ等住宅の対象となるための要件が一部変更されました。

特に、2024年1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅は、現行の省エネ基準に適合していることが必須条件になっています。

この改正は、省エネルギー性能が高い住宅の普及を促進する目的があります。

これから新築を建てる方は、住宅が省エネ基準を満たしているか設計段階で必ず確認してください。

贈与を受ける人（受贈者）が満たすべき所得や年齢の要件

制度の適用を受けるためには、住宅を取得する人、つまり贈与を受ける人自身がいくつかの条件を満たしている必要があります。

主な条件は、贈与を受けた年の1月1日時点の年齢が18歳以上であること、そして所得に関する制限です。

贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。

所得要件には注意点があり、対象となる住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額の上限は1,000万円以下に引き下げられます。

これらの条件はすべて満たす必要があるため、事前に自身の状況を確認しておくことが重要です。

対象となる住宅の床面積と構造に関する要件

贈与税の非課税特例は、どのような住宅にも適用されるわけではありません。

対象となる家屋には、床面積や用途に関する細かい規定が存在します。

家屋の床面積は、登記簿に記載されている面積で40㎡以上240㎡以下と定められています。

また、床面積の2分の1以上が、贈与を受けた人の居住用として使われることが条件です。

例えば、マンションの場合、床面積は専有部分の面積で判断されます。

二世帯住宅の場合は、それぞれの世帯が独立して生活できる構造であっても、建物全体の床面積で要件を満たしているかを確認します。

中古住宅や増改築が特例の対象になる条件

新築住宅だけでなく、中古住宅の取得や自宅の増改築（リフォーム）も、定められた建築年数や耐震基準を満たすことで特例の対象になります。

中古住宅を取得する場合、原則としてその家屋が建築後20年以内（マンションなどの耐火建築物は25年以内）であることが必要です。

もし築年数の条件を満たさない中古住宅でも、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険への加入」など、新耐震基準に適合していることを証明できれば特例を適用できます。

増改築の場合も、工事内容が国税庁の定めるものに該当する必要があるため、リフォーム会社に確認することをおすすめします。

贈与税の申告手続き4ステップと必要書類

贈与税の申告手続きにおいて最も重要なのは、定められた期限内に、正確な書類を揃えて提出することです。

一見複雑に思える手続きも、4つのステップに分けて順に進めれば、初めての方でも完了させることが可能です。

ステップ1-贈与契約書の作成

贈与契約書は、贈与者（親など）と受贈者（子など）の間で、金銭の贈与があった事実を法的に証明するための重要な書類です。

口約束だけでは税務署に贈与として認められないため、必ず書面で作成します。

契約書には、贈与日、贈与者と受贈者の氏名・住所、贈与金額、贈与目的（住宅取得資金であること）などを正確に記載する必要があり、例えば「2024年4月1日に父〇〇から子△△へ、住宅取得資金として現金1,000万円を贈与する」のように、誰が・いつ・誰に・何を・どのように贈与したかを明確にすることが求められます。

この契約書は、後の税務調査などで贈与の事実を証明する根拠となるため、記載内容に誤りや漏れがないよう慎重に作成してください。

ステップ2-必要書類の収集と準備

申告書を提出する前に、申告内容が事実であることを客観的に証明するための資料群を収集します。

必要書類は多岐にわたり、本人確認書類から登記事項証明書、売買契約書の写しまで様々です。

例えば、本人確認書類としてマイナンバーカードがあれば1点で済みますが、お持ちでない場合は通知カードと運転免許証など、2点以上の書類を組み合わせる必要があります。

市区町村役場や法務局でなければ取得できない書類もあり、発行までに時間がかかる場合もあるため、申告期限間際になって慌てないよう、早い段階から計画的に準備を始めることが手続きを円滑に進める鍵です。

ステップ3-贈与税申告書の作成

贈与税申告書は、贈与された財産の価額や納税額を計算し、税務署へ正式に報告するための様式です。

手書きでも作成できますが、国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」の利用を推奨します。

このシステムを使えば、画面の指示に従って金額や情報を入力するだけで、複雑な税額計算が自動的に実行され、計算ミスを未然に防ぐことが可能です。

初めて申告書を作成する方でも、ガイド機能があるため安心して作業を進められます。

ステップ4-税務署への提出（申告期限-翌年3月15日まで）

作成した申告書と必要書類一式は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの期間に、所轄の税務署へ提出します。

提出方法は、オンラインで完結するe-Tax、税務署の窓口へ直接持参、郵便や信書便による送付の3通りです。

特にe-Taxは、マイナンバーカードと対応スマートフォンがあれば、24時間いつでも自宅から電子申告できるため、日中時間を確保するのが難しい方にとって便利な方法となります。

期限を1日でも過ぎるとペナルティが発生する可能性があるため、余裕を持ったスケジュールで提出することが不可欠です。

【チェックリスト】贈与税申告の必要書類一覧

申告手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要書類を漏れなく揃えることが大切です。

以下のチェックリストを活用して、準備を進めてください。

事前にこのリストで確認し、全ての書類を揃えてから申告書作成に取り掛かると、手続きが円滑に進みます。

申告しなかった場合に起こりうる無申告加算税などのペナルティ

納税額が0円になる非課税特例を利用する場合でも、申告を怠ると本来納めるべき税金に加えてペナルティとしての税金が課されます。

期限内に申告しなかった場合、原則として納付すべき税額の50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合で無申告加算税が発生します。

さらに、意図的に財産を隠していたなど悪質と判断されるケースでは、最も重いペナルティである重加算税（税率40％）が課されることもあります。

申告義務を正しく理解し、必ず期限内に手続きを完了させることが重要です。

制度利用の注意点と他の控除制度との併用

この特例を最大限に活用するためには、他の税制優遇措置との関係性を正しく理解し、ご自身の状況に最も有利な組み合わせを選択することが重要です。

特に、相続時精算課税制度や住宅ローン控除との併用については、それぞれのメリットとデメリットを慎重に比較検討する必要があります。

各制度は複雑に関連し合っているため、目先の贈与税だけでなく、将来発生する相続税まで含めたトータルでの税負担を考慮した判断が求められます。

相続時精算課税制度との併用と選択のポイント

相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫へ贈与する際に、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。

この制度は住宅取得等資金贈与の特例と併用できます。

例えば、省エネ等住宅を購入するために親から3,000万円の贈与を受けた場合を考えます。

まず住宅取得等資金贈与の特例で1,000万円が非課税となり、残りの2,000万円について相続時精算課税制度を適用します。

結果として、贈与税を支払うことなく3,000万円の資金援助を受けることが可能です。

一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については暦年贈与の110万円控除が使えなくなります。

将来の相続税額なども含めて、税理士などの専門家へ相談した上で慎重に判断することが大切です。

夫婦の共有名義で住宅を購入する場合の贈与

夫婦が共有名義で住宅を購入する場合、夫と妻がそれぞれの親や祖父母から贈与を受けることで、各自がこの非課税特例を利用できます。

例えば、4,000万円の省エネ等住宅を夫婦の共有名義（持分2分の1ずつ）で購入するケースを考えます。

夫が自身の父親から1,000万円、妻が自身の母親から1,000万円の贈与を受けたとします。

この場合、夫婦それぞれが1,000万円の非課税枠を適用でき、合計2,000万円まで非課税で資金援助を受けられます。

資金の出所と不動産の持分割合が一致していないと、夫婦間での贈与とみなされて思わぬ贈与税が発生する可能性があります。

手続きは正確に行いましょう。

住宅ローン控除との関係性

住宅取得等資金贈与の特例は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が還付される住宅ローン控除と併用できます。

両制度を組み合わせることで、税負担を大きく軽減することが可能です。

ただし、注意すべき点があります。

住宅ローン控除の控除額は、住宅の取得対価と年末ローン残高のうち、いずれか少ない方の金額を基に計算されます。

親からの贈与で自己資金が増えると、その分だけ住宅ローンの借入額が減少します。

借入額の減少は、結果として住宅ローン控除で受けられる控除総額を少なくすることにつながります。

贈与を受ける金額、住宅ローンの借入額、そして将来にわたる控除総額のバランスを考慮し、どちらの制度をどの程度活用するのが最も有利になるか、事前にシミュレーションすることが重要です。

特例利用におけるデメリットや留意事項

この特例は節税効果が高い一方で、見落としてはならないデメリットや留意事項も存在します。

特に重要なのは、将来の相続時に「小規模宅地等の特例」の適用が受けられなくなる可能性がある点です。

「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方が住んでいた土地などを相続する際に、その土地の評価額を最大80％減額できる強力な節税制度です。

しかし、親から資金贈与を受けて子が自宅を購入した場合、親が亡くなった際に、その土地・建物は「小規模宅地等の特例」の対象とはなりません。

贈与を受けずに親名義の家を相続した方が、相続税全体で見た場合に有利になるケースもあるのです。

この特例を利用する際は、目先の贈与税だけでなく、将来の相続まで含めた家族全体の資産計画として捉え、総合的に判断する必要があります。

手続きに不安がある場合の税務署や税理士への相談

贈与税の申告手続きは複雑で、必要書類も多岐にわたります。

もし手続きに少しでも不安を感じる場合は、申告内容に誤りがあって後から追徴課税されるリスクを避けるため、専門家へ相談することをお勧めします。

相談先としては、管轄の税務署と税理士が挙げられます。

税務署では無料で一般的な手続きについて教えてもらえますが、個別の節税相談には応じてもらえません。

一方で税理士は有料ですが、個々の状況に応じた最適な申告方法や節税対策を提案してくれます。

特に贈与額が大きい場合や、相続時精算課税制度の選択、将来の相続税への影響など、複雑な判断が求められる状況では、専門家である税理士に相談する価値は高いといえます。

「贈与契約書」は自分で作っても大丈夫ですか？収入印紙は必要ですか？

はい、贈与契約書はご自身で作成しても法的に有効です。

法律で定められた書式はありませんが、税務署に贈与の事実を証明できるよう、必要な項目を正確に記載することが重要です。

金銭の贈与に関する契約書であるため、収入印紙を貼る必要はありません。

作成した贈与契約書は、銀行の振込明細などと併せて、贈与の証拠として大切に保管してください。

資金の贈与を受けてから、住宅の完成が遅れて入居が申告期限（翌年3月15日）に間に合わない場合はどうなりますか？

贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居できない場合でも、一定の要件を満たせば、この特例を適用できます。

その要件とは、工事の遅延などやむを得ない理由により、贈与の翌年3月15日までに入居できなくても、同年の12月31日までには入居することが確実であると見込まれることです。

この場合、申告期限内に「入居が遅延していることの届出書」などの追加書類を添付して申告を行います。

入居が遅れることが判明した時点で、早めに税務署へ相談し、必要な手続きについて確認しておくと安心です。

親から援助された資金を、住宅の購入費用の他に、仲介手数料や登記費用、新しい家具・家電の購入にも使えますか？

いいえ、この特例の対象となるのは「住宅用家屋の新築、取得または増改築等」の対価に充てるための金銭に限定されます。

したがって、住宅の建物本体の購入代金や建築工事費は対象となりますが、それに付随して発生する各種費用は対象外です。

仲介手数料や登記費用、家具・家電の購入費用に充てた金額は、非課税の対象にはなりません。

対象外の費用に贈与資金を充てた場合、その金額分は通常の贈与として扱われ、基礎控除110万円を超えれば贈与税が課税されますので注意が必要です。

この特例を使うことのデメリットはありますか？将来の相続で損をすることはありますか？

はい、デメリットは存在し、将来の相続で結果的に損をする可能性があります。

最大のデメリットは、この特例を利用して取得した住宅が、将来の相続において「小規模宅地等の特例」の対象外となる場合があることです。

この「小規模宅地等の特例」は土地の評価

よくある質問（FAQ）

よくある質問（FAQ）

この制度について特に多く寄せられる疑問点とその回答をまとめました。

• Q. 贈与された資金が住宅購入後に余った場合はどうなりますか？
• A. 住宅の取得等に使われなかった残額は特例の対象外です。その金額は暦年贈与として扱われ、基礎控除額110万円を超える部分には贈与税が課税されるため注意が必要です。
• Q. この特例は一生に一度しか利用できませんか？
• A. はい、原則として受贈者（贈与を受ける人）一人につき一度限りの適用となります。過去にこの特例の適用を受けたことがある場合は、再度利用することはできません。
• Q. 贈与契約書はいつ作成すればよいですか？
• A. 資金の贈与が行われる前に作成するのが一般的です。贈与の事実を客観的に証明する重要な書類となるため、必ず書面に残し、日付を確定するために公証役場で確定日付を得ておくとより確実です。

住宅の売買契約を結ぶ前に贈与を受けても、特例の対象になりますか？

はい、対象となります。

この特例は、贈与を受けた資金を住宅取得に充てることが要件です。

したがって、売買契約の前に贈与を受けても問題ありません。

ただし、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその資金を使って住宅を取得し、入居することが必要です。

親から直接、住宅販売会社へ資金を支払ってもらうことは可能ですか？

可能です。

親から住宅販売会社へ直接振り込んでもらう形式でも、子への贈与と認められます。

その場合でも、誰から誰への贈与であるかを明確にするために、親子間での贈与契約書は必ず作成してください。

お金の流れを証明する書類として、振込明細書も保管しておくことが重要になります。

夫婦がそれぞれの親から資金援助を受ける場合、非課税枠はそれぞれ利用できますか？

はい、利用できます。

夫が自分の親から、妻が自分の親からそれぞれ贈与を受ける場合、夫婦それぞれが最大1,000万円（省エネ等住宅の場合）までの非課税枠を適用可能です。

ただし、住宅の名義（持ち分）と、それぞれが受けた贈与額を含む資金負担の割合を一致させる必要があります。

贈与を2回に分けて受けることはできますか？例えば、頭金と残金のような形です。

同じ年の中であれば、複数回に分けて贈与を受けることが可能です。

その年に受けた住宅取得等資金の贈与額の合計が、非課税限度額までであれば特例の対象となります。

年をまたいで贈与を受ける場合は、それぞれの年で申告手続きを行うことを理解しておきましょう。

資金を贈与する親の側で、何か特別な手続きや注意点はありますか？

贈与する親の側で、税務署への特別な申告手続きは必要ありません。

注意点としては、確かに贈与したという事実を証明するために、贈与契約書を作成し、親子双方で保管することが挙げられます。

この契約書は、将来の税務調査などに対する重要な証拠となります。

2026年末の期限以降、この制度はどうなる見通しですか？

現行の制度は2026年12月31日をもって終了する予定です。

過去に延長された経緯はありますが、将来の延長を保証するものではありません。

今後の税制改正の動向によって決まるため、住宅購入の戦略を立てる上では、期限内に贈与を実行することを前提に計画を進めるのが賢明な判断です。

最新情報に常に注意を払うようにしてください。