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大家さん!契約書見直しが必要ですよ!(その1修繕権)


民法(債権法)改正が不動産実務に与える影響。

2020年4月から改正民法が施行されました。部屋を貸すオーナーさんにとって大変と重要な改正でもあります。これからの契約はもちろんの事、更新時にも充分と注意の上で契約書の見直しは不可欠です。賃借人の修繕権、賃借物の一部を仕様・収益できなくなった場合の賃料の減額、個人が根保証契約を結ぶ場合の保証極度額等があります。
今回は、まずは賃借人の修繕権について説明を致します。

1、賃借人の修繕権について

①現行民法

現行民法では、賃借人の修繕権についての規定はなく、「賃借人の修繕義務」が規定されています(民法606条)。

建物の賃貸人は賃料をもらっているので、賃借人に対し建物を使用・収益させる義務を負っています。

たとえば、雨漏りがするとその建物を利用できなくなるので、賃貸人は建物について修繕義務を負うものとされています。
他方、賃借人は他人の建物を借りているにすぎず自己の所有物ではありません。

したがって「雨漏りを直してください」と賃貸人に依頼しても賃貸人が任意に建物の修繕をしてくれない場合に、自分で建物の修繕をおこなってしまうと、他人の建物を勝手に改造したというおそれが生じてしまいます。
特に普通借家契約の場合は賃貸人からの更新拒絶になかなか正当事由が認められないこともあり賃貸人としては、修繕をすればするほど建物の老朽化が防止され、結果的には正当事由が認められず、立替をしたいと思っていても建物がなかなか返ってこないことになってしまうため、積極的に建物の修繕等をしないケースが多く見受けられました。

しかしそれでは賃借人の保護にかけることになってしまいます。
そこで今回、「賃借人の修繕権」を認める条文が新設されました。

②改正民法 607条の2(新設)

(1)賃借人が、賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または、賃貸人が、修繕の必要を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕をしないとき、および、(2)急迫の事情があるときは、賃借人が建物を修繕できます。

③実務上の注意点

このような修繕権が賃借人に認められましたが、

(1)果たして本当に修繕が必要であるか否か、

(2)必要があるとしても、どこまでの修繕が必要なのか(例えば、窓が壊れて修繕する場合に、窓枠を木枠からアルミサッシに変更するような場合)、後日、賃貸人と賃借人との間でトラブルが発生することが心配されます。

そこで、今後の不動産実務においては、賃貸人は、賃貸借契約の中でこのような賃借人の修繕を制約するような特約をもうけることが考えられます。

例えば、あらかじめ修繕の内容について賃借人は賃貸人に通知をすることとしたり、協議の上、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得ることとしたり、あるいは、修繕が出来る範囲を、破れた障子や襖の修理や張り替えなどの小修繕に限るとするなです。

なお、賃借人に修繕権が認められたからと言って、賃貸人の修繕義務はなくなりません。したがって、賃借人が修繕した場合の費用は賃貸人が負担することになるのは従来と同様ですので、注意が必要です(だからこそ、修繕の必要性や範囲について争いが生じることになります)

(月刊不動産より引用)

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